סקירת מס כללית


סקירת היבטי מס בהשקעות בנדל"ן בארה"ב
מאת גיל פסט, רו"ח
22/2/2013

רקע
בשנים האחרונות, מסתמנת מגמה הולכת וגוברת של השקעות זרות בשוק הנדל"ן האמריקאי.
השקעות אלה מתבצעות הן בנכסים מסחריים כגון מרכזי קניות (Shopping Centers / Malls), מבנים מרובי דיירים (Apartment Complexes/Multi-Family Buildings/Communities), מבני משרדים (Office Buildings) ומבנים תעשייתים (Industrial Properties) וכן בנכסים פרטים כגון בתי מגורים פרטיים (Single Family Homes), דירות מגורים פרטניות (Condominiums), וקואופרטיבים (Cooperatives).

השקעות בנדל"ן בארה"ב נתונות למיסים שונים החל ממיסים ישירים החלים על הנכסים, מיסים על רווחים הנובעים מההשקעה ועד מס עזבון העשוי לחול על נכסים, חס וחלילה, במקרה של פטירה. המיסים השונים מוטלים הן ע"י חלק מהמדינות השונות (מס מדינה), הן ע"י הממשל האמריקאי (מס פדרלי) והן ע"י מדינת ישראל.

מטרת הסקירה שלהלן הינה לספק מידע ראשוני ולשפוך מעט אור על היבטי המיסוי הרלוונטים להשקעות בנדל"ן בארה"ב. אין לראות בסקירתנו זו יעוץ או המלצה ואין להסתמך עליה. סקירה זו אינה מהווה יעוץ מכל סוג שהוא לרבות יעוץ מס, אינה מתיימרת לכסות את מגוון הסוגיות העשויות להתעורר בקשר עם מיסוי השקעות בנדל"ן ואינה באה להחליף התייעצות פרטנית עם מומחי מיסוי כגון יועצי מס, רו"ח, עו"ד וכיו"ב. הרינו ממליצים להיוועץ במומחים רלוונטים לנושא לצורך יעוץ פרטני.

סקירה זו נכתבה בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד והיא מיועדת לכל המינים בלשון יחיד ו/או רבים.

סוגי המס
כאמור, על השקעות בנדל"ן חלים סוגי מס שונים כמפורט להלן:
מס ממשלתי (Federal Tax)

הממשל האמריקאי מנהיג מיסים על הכנסות הן של יחידים והן של חברות. שיעורי המס כמו גם שיטת המיסוי שונים בין יחידים לבין חברות. באופן כללי, על השקעות יחיד בנדל"ן בארה"ב יחולו מיסים על סוגי ההכנסות כלהלן:
הכנסות פירותיות כגון אלה הנובעות מהשכרת נכסים.
הכנסות הוניות כגון רווח הון הנובע ממכירת נכסים.

יחסי המס בין ישראל לארה"ב מוסדרים באמנת מס שנחתמה בין 2 המדינות. סעיף 7 לאמנת המס הנ"ל קובע כללים לעניין הכנסות מנכסי מקרקעין (נדל"ן) לרבות הסדרת זכויות המיסוי של כל אחת מהמדינות במקרה בו תושב ישראל מפיק הכנסה מהשקעה בנכסים המצויים בארה"ב. ככלל, על הכנסות של תושב ישראל מהשקעות בנכסים בארה"ב, קיימת לארה"ב זכות מיסוי ראשונית ואילו מדינת ישראל זכאית להטיל מס לאחר המס שהוטל ע"י ארה"ב תוך מתן הקלות למניעת כפל מס וזאת ע"י זיכוי בגובה סכום המס ששולם בארה"ב כנגד חבות המס בישראל.

מיסים על הכנסות פירותיות (כגון הכנסות משכירות) בארה"ב

הכנסות פירותיות משכירות בארה"ב ממוסות בהתחשב בהוצאות ישירות ועקיפות רגילות וחיוניות הנחוצות לייצור ההכנסה. הוצאות ישירות כוללות הוצאות תחזוקה, ניהול הנכס, ביטוח הנכס, ריבית על משכנתא, שכ"ט עו"ד ורו"ח, מיסי רכוש, עמלות לסוכנים, דמי ועד, פחת, וכדומה. הוצאות עקיפות הינן הוצאות הנדרשות למשקיע לצורך ניהול השקעתו מרחוק וכוללות הוצאות טיסה, שהייה (לינה), אש"ל, השכרת רכבים, טלפונים והוצאות דומות אחרות. בנוסף, זכאי כל משקיע להטבה בדמות ניכוי הוצאה כללית בגובה של 3,900 דולר (בשנת 2013) (Exemption) המפחיתה את ההכנסה החייבת.

המס השוטף על הכנסה פירותית המוטל על יחידים בארה"ב הינו מס פרוגרסיבי.
מדרגות מס על יחידים 2013 2012
טבלת שיעורי מס חברות 2013 2012

מס על רווחי הון בארה"ב

רווחי או הפסדי הון נוצרים בעת מכירת נכסים ומחושבים ע"י הפחתת העלות המופחתת של הנכס (עלות הנכס בתוספת הוצאות שיפוץ שטרם נוכו ובניכוי פחת נצבר) מהתמורה נטו ממכירת הנכס (תמורה בניכוי הוצאות מכירה).
חישוב המס על רווחי ההון מבחין בין נכסים שהוחזקו לתקופה קצרה (בד"כ עד שנה, אך לא בהכרח) לבין אלה אשר הוחזקו במשך תקופה ארוכה (בד"כ תקופה העולה על שנה).

שיעורי מס רווח הון על יחידים
שיעור המס על רווחי הון ליחידים נכון לשנת 2013 הינו 20% (15% בשנת 2012) והוא מותנה בכך שהרווח אכן עומד בתנאים הנדרשים ע"מ להיחשב כרווח הון (בד"כ מוחזק למעלה משנה).
רווח הנובע מנכס שנמכר לאחר תקופה קצרה (בד"כ עד שנה) יחשב כהכנסה שוטפת ולפיכך נתון לשיעורי המס הרגילים בהתאם למדרגות המס על הכנסה פירותית כאמור לעיל ואינו זכאי להתמסות כרווח הון.

שיעורי מס רווח הון על חברות
ככלל מס ההכנסה האמריקאי אינו מכיר ברווח הון ממכירת נדל"ן ע"י חברות ללא קשר לאורך התקופה בה מחזיקה חברה בנכס מסויים ואילו הרווח הנוצר כתוצאה ממכירת נדל"ן מהווה הכנסה רגילה הנוצרת בידי החברה. לפיכך, בעת מכירת נדל"ן ע"י חברה, נתון הרווח לשיעורי המס הרגילים המוטלים על הכנסה פירותית של חברות.

מס מדינה (State Tax)

מיסי המדינה בארה"ב שונים ממדינה למדינה. ישנן מדינות שאינן מטילות מס מדינה על הכנסות כלל, ישנן שמטילות מיסי מדינה על חברות אך לא על יחידים, ישנן כאלה המבחינות בין סוגי ההכנסה (מקור) וישנן כאלה המטילות מס על הכנסות הן של חברות והן של יחידים. כמו כן, קיים שוני בשיעורי המס המוטלים על ידי המדינות השונות וכן בשיטת המיסוי – שיעורים אחידים לעומת שיעורים פרוגרסיבים. יתרה מכך, ישנם ערים ומחוזות המטילים מס נוסף על הכנסות המופקות בתחומיהם.
להלן מס' דוגמאות לשיעורי מס על הכנסה של יחידים במדינות שונות נכון לשנת 2012*:
(ראו גם טבלת שיעורי מס מדינה ממוצעים בארה"ב בהמשך)

table1_1

* עבור חברות נהוגים מיסי מדינה שונים.

הערה, במדינת ג'ורג'יה בה פועלת חברתנו שיעור המס הממוצע מדורג במקום ה-40 מתוך 51 מדינות. במקום הראשון המדינה בה שיעור המס הממוצע הינו הגבוה ביותר מצויה מדינת אורגון (Oregon) ואילו במקום ה-51 מצויה מדינת ואיומינג (Wyoming) בה אין מס מדינה על הכנסות יחידים או חברות כלל.

table2
Source: tax-rates.org

מיסוי הכנסות בישראל

כאמור, הכנסות מהשקעות בנדל"ן בארה"ב נתונות גם למיסוי ע"י מדינת ישראל תוך קבלת זיכוי על גובה המס הפדרלי ששולם בארה"ב.
מיסוי הכנסה פירותית (משכירות) בישראל

בישראל קיימים 2 מסלולי מס להכנסות משכירות בחו"ל:

מסלול מס שולי
לפיו ההכנסה משכירות בחו"ל תמוסה בישראל לפי שיעורי המס השולי על הכנסה רגילה לאחר ניכוי הוצאות הכרוכות בהחזקת הנכס. חישוב ההכנסה מתבצע לאחר תרגום ההכנסה לשקלים בהתאם לכללים הנהוגים בישראל ולפיכך יתכן שבסיס הרווח לחישוב המס יהיה שונה מזה המחושב בארה"ב. במסלול זה, יקבל משקיע תושב ישראל זיכוי בגובה המס ששולם בארה"ב (הן מיסים פדרלים והן מיסי מדינה) כך שבישראל ידרש להשלים את הפרש המס בין ישראל לארה"ב. במקרה בו חישוב המס בישראל נמוך מהמס ששולם בארה"ב, לא ידרש המשקיע להשלים תשלומי מס בארץ.

מסלול מס אחיד
לפיו ישלם משקיע תושב ישראל מס בשיעור אחיד של 15% על הכנסות משכירות בניכוי פחת על הנכס, אך ללא זכאות לניכוי הוצאות ו/או קבלת זיכוי ממס בגין המיסים ששולמו בחו"ל.

ההחלטה באיזה מסלול לבחור הינה תוצאת חישוב אריטמתית של חבות המס המתקבלת בכל אחד מהמסלולים ולפיכך לא ניתן לקבוע באופן גורף כי מסלול אחד עדיף על משנהו. כל משקיע יבחר את המסלול לפיו תוצאת חבות המס שלו היא הנמוכה יותר.

מיסוי רווחי הון בישראל

רווח הון ריאלי ממכירת נכסים שנרכשו לאחר 1 בינואר 2003 חייב במס בישראל בשיעור של 20% עד ליום 31 בדצמבר 2011 ולאחריו בשיעור של 25%. בהתאם לכך רווח הון ממכירת נכסים שנרכשו החל מיום 1 בינואר 2012 יחוייב בשיעור מס של 25% ואילו מכירת נכסים שנרכשו לאחר 1 בינואר 2003 אך לפני 31 בדצמבר 2011 תחוייב במס רווח הון במשוקלל בהתאם ליחס תקופת ההחזקה בנכס בתקופה בה חל כל שיעור מס. לדוגמא אם נרכש הנכס ביום 1 ביולי 2011 ונמכר ביום 30 ביוני 2012 הרי ששיעור מס רווח הון המשוקלל הינו 22.5% (חצי מהתקופה לפי 20% וחצי לפי 25%).

פעילות החברה ומשקיעיה הינה פעילות של קניה, הריסה בניה מחדש ומכירה מיידית של הנכס, כלומר עסקאות היכולות להיחשב כרווח הון בישראל ואילו בארה"ב כהכנסות פירותיות. בהתאם לכך, בעוד בארה״ב יתכן ויתבסס המיסוי על שיעורי מס שולי, הרי שהמס הסופי בישראל יתבסס על רווחי הון (תוך זיכוי המס ששולם בחו״ל).

דחיית מס באמצעות שיחלוף נכסים

כאשר משקיע מוכר נכס במטרה לרכוש נכס חלופי תחתיו, מאפשרת רשות המס האמריקאית לדחות את תשלום מס רווחי ההון עד למכירת הנכס החדש ובלבד שהמכירה והרכישה מקיימים מס' תנאים שנקבעו לכך. תנאים אלה נקבעו בסעיף 1031 לחוקי המס האמריקאים (IRC Code Section 1031) והם כוללים תנאים כגון:
שני הנכסים משמשים בעסק, מסחר או כהשקעה ואינם לצורך מקום מגוריו של המוכר.
הנכסים דומים מבחינת אופיים וטבעם (Like Kind).
שני הנכסים מצויים בארה"ב, נכס מחוץ לארה"ב לא יחשב כדומה לנכס בארה"ב.
הנכסים אינם משמשים כמלאי, לא כבטוחה או שאינם מוחזקים לצורך מכירה.
עלות הנכס הנרכש הינה בגובה התמורה שנתקבלה מהנכס שנמכר או גבוהה יותר.
התמורה מהמכירה מוחזקת ע"י צד ג' (מתווך כלשהוא) ולא נתקבלה אצל המוכר.
תנאים הקשורים לטווחי הזמן לאיתור נכס חלופי, דיווח והשלמת העסקאות.

הערה
בעת מכירת הנכס החדש, ניתן למעשה לבצע שיחלוף שוב בהתאם לסעיף 1031 ובכך לבצע דחייה נוספת של תשלום המס וחוזר חלילה.
בישראל, ניתן גם כן לבצע שיחלוף נכסים בהתאם לתנאים שנקבעו בסעיף 96 לפקודת מס הכנסה, אם כי יישומו לנכסים בחו"ל אינו טריוויאלי כלל.

ההליכים הכרוכים בהפעלה של סעיפי השיחלוף הינם מורכבים מטבעם ובד"כ ידרשו סיוע של אנשי מקצוע לביצוע הפעולות הנחוצות על מנת לעמוד בודאות בתנאים המסויימים שנקבעו לצורך כך.

מס עזבון (Estate Tax)

חוקי המס בארה"ב מטילים מס על עזבונו של אדם הן על תושבים אמריקאים והן על משקיעים זרים. בעוד מרבית תושבי ארה"ב זכאים להטבות משמעותיות באמצעות פטור ממס עזבון בסכומים של עד כ-5 מליון דולר משווי העזבון, הרי שמשקיעים זרים אינם נהנים מהטבה רחבה זו, אלא זכאים לפטור נמוך בהרבה בגובה של כ-60 אלף דולר משווי העזבון בלבד לכל משקיע.

שיעורי המס על עזבון הינם פרוגרסיביים ומגיעים לכדי 40% משווי העזבון ולפיכך במקרים בהם קיימת כוונה להשקעה בהיקפים נרחבים בארה"ב, עשוייה להיות חשיפה משמעותית למס עזבון. מומלץ במקרים אלה להיוועץ באנשי מקצוע ולהיערך לכך בהתאם מבעוד מועד באמצעות מבנה השקעה מתאים המצמצם חשיפה זו ותואם את צרכי ומטרות המשקיע.

מס רכוש / ארנונה (Property Tax)

בדומה למיסי ארנונה המוטלים על נכסים בישראל, נהוג בארה"ב ע"י המחוזות ו/או הערים השונות להטיל מס רכוש על נכסים המצויים בתחומם המוניציפלי. מס זה יש לשלם מידי שנה וגובהו הינו בהתאם להערכת שמאי מטעם הרשות המטילה אותו (Assessor).

מס רכוש הינו מס ישיר לנכס ומהווה חלק מהוצאות התפעול של הנכס שיש לקחתם בחשבון.

חברתנו פועלת בשיתוף פעולה עם רו"ח אמריקאי מקומי הדובר עברית. הינכם מוזמנים לפנות אלינו למידע נוסף והתייעצות.

Password Reset
Please enter your e-mail address. You will receive a new password via e-mail.